Artigo: Usufruto de imóveis rurais - Marcelo Belarmino
Publicado em 25/03/2015
Usufruto é o direito real concedido a outra pessoa para retirar, temporariamente, da coisa alheia os frutos e utilidade que ela produz, sem modificar-lhe a essência ou substância.
Com tal conceito, não sendo restrição ao direito de propriedade, pois continua sendo dono, se infere que o usufruto é a concessão da posse direta conferida a outrem para usufruir o bem alheio em toda sua plenitude, claro, sem alterar a coisa. Perde o proprietário o direito de usufruir, o direito de fruição, que são poderes inerentes à propriedade, entretanto não deixa de ser o proprietário, não perdendo a substância, o conteúdo do seu direito. A lei faculta que o instituto do usufruto também pode ser aplicado a bens móveis, como por exemplo direito autoral. Mas é um assunto para outra oportunidade. Para que o usufruto tenha validade jurídica, deve preencher os requisitos legais. O principal é o registro no Cartório de Registro de Imóveis. A ausência do registro na competente serventia, não eleva a relação estabelecida entre proprietário e usufrutuário à condição geral, ou seja, não ficará valendo para todos. A falta de registro, por exemplo, impede o proprietário de buscar o imóvel de quem injustamente o detenha, para poder usar e gozar como bem entender. Nem mesmo os casos de usufruto de imóveis dos filhos pelos pais, do cônjuge sobre o bem do outro, não é dispensado o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Esses são os casos de usufrutos legais. O cancelamento, mediante simples verificação de alguma ocorrência, por exemplo, morte do usufrutuário, término do prazo estabelecido e advento certo, é feito pelo oficial do Cartório de Registro de Imóveis. O requerente deverá provar de forma a não deixar dúvida, sob pena de o oficial suscitá-la ao juiz. E quando, por exemplo, há destruição material da coisa, renúncia que lese credores, culpa do usufrutuário, o cancelamento deve ser pleiteado judicialmente. Não há necessidade de lançar mão do Judiciário para averbar a extinção do ônus no registro competente, nos casos de morte e renúncia por escritura pública. Nas três condições citadas acima, e conforme a Lei de Registro Público, o interessado, para cancelar o usufruto, deve apresentar ao oficial certidão de óbito, escritura pública da renúncia ou o advento do termo, e, claro, o oficial está obrigado a fiscalizar se houve pagamento de imposto; e só averbando com a comprovação do pagamento de imposto. É bom dizer que o Judiciário sempre intervém, quando for o caso, apenas para solucionar dúvida. Segundo a melhor interpretação da lei, a extinção via judicial não é aplicável a todos os casos. A lei é clara ao dizer que o uso é o direito real que, a título oneroso ou gratuito, autoriza, chancela outra pessoa a retirar, temporariamente, de coisa alheia, todas as utilidades para atender às suas necessidades e à de sua família. A habitação, sob a ótica do usufruto, é um direito real temporário disposto a alguém para ocupar casa alheia, podendo ser morada tanto do titular do usufruto e de sua família, não podendo, entretanto, ser usada para comércio ou indústria. Esse direito sempre deve ser levado ao Registro Imobiliário. Jurisprudência selecionada - APELAÇÃO CÍVEL. COISAS. AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. EXTINÇÃO DO PROCESSO NA ORIGEM. CARÊNCIA DE AÇÃO. - PRETENDIDO ACRÉSCIMO DE ÁREA AO IMÓVEL. AUMENTO SUBSTANCIAL. INSCRIÇÃO REGISTRÁRIA. DIMENSÕES DA GLEBA. AUSÊNCIA DE OMISSÃO OU IMPRECISÃO. INTUITO DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. PRETENSÃO ESCORADA PELO USUCAPIÃO. - SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. - "A ação de retificação de registro não se presta para a aquisição de propriedade de imóvel sem o correspondente título dominial, nem tampouco para o acréscimo significativo da área original" (STJ, REsp. n. 689.628/ES. Quarta Turma, Rel. Min. CESAR ASFOR ROCHA, j. em: 06.12.2005). Constatada a intenção dos autores de ampliar em 113.406,41 m² (cento e treze mil, quatrocentos e seis, quarenta e um metros quadrados) a área do imóvel, não havendo omissão ou imprecisão das medidas apostas no registro e aliada à existência de impugnação por parte de terceiro interessado, resta caracterizada a real pretensão de aquisição de propriedade, o que não é possível por meio de ação retificatória, mas, sim, por usucapião. (TJ-SC - AC: 497280 SC 2007.049728-0, Relator: Henry Petry Junior, Data de Julgamento: 08/12/2011, Quinta Câmara de Direito Civil, Data de Publicação: Apelação Cível n. , de Blumenau). O Julgado acima, além de elucidar a questão, responde a pergunta do colega advogado da cidade matogrossense de Tangará da Cerra. Perguntou qual seria, quando a medição detectar área maior do que está no registro, o limite máximo exigido por lei para a fusão de imóveis rurais por meio do georreferenciamento. A Lei de Registros Públicos nada fala sobre a questão. Mas o que é sabido é que não há como aumentar a área com uma simples medição, leia-se, georreferenciamento. Medição não é meio idôneo para aquisição de área. Sendo assim, não há um limite estabelecido pela lei. Obviamente que pequenas diferenças são toleráveis, pelo fato das medições anteriores ao sistema geodésico serem imprecisas. Em suma, a questão deve ser analisada caso a caso. Mas o que é patente, como dito acima, é que não se pode aumentar área com medição ou unificação, sob pena de se adquirir área fora do que a lei determina. É bom lembrar que a certificação expedida pelo Incra não implica reconhecimento do domínio ou a exatidão dos limites e confrontações do imóvel rural. A falsa crença de que a certificação da medição dada pela Autarquia repele as máculas e vícios do título de domínio, tem levado muita gente a crer que tal medição legitima o título vicioso, o que é um erro. Fonte: Portal clebertoledo.com | ||
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