10 motivos para passar escritura pelo Valor real do negócio
Publicado em 21/10/2016
Você já dever ter ouvido falar que as pessoas costumam passar escritura por valor abaixo do real, especialmente para economizar na escritura e registro, e pagar menos imposto. Você deve ter ouvido falar que não há problemas nessa prática ou que muitos já fizeram negócios dessa forma. No entanto, você tem o direito de saber antecipadamente quais são de fato os problemas que poderão ser enfrentados por aquele que abraçar essa simulação.
No Livro “O que você precisa saber sobre o Cartório de Notas (Editora Crono, 2016, Autor Luís Ramon Alvares)”, consta a seguinte abordagem do tema, relativamente à correta indicação do valor da venda. Esta é uma pergunta que muita gente faz: Posso fazer (passar) escritura por valor inferior ao valor real da venda (p. ex., pelo valor venal indicado pela Prefeitura)? Não! Porque, se a escritura for passada por valor inferior ao valor real acordado pelas partes, todo mundo poderá ter problemas, inclusive o Tabelião. Haverá as seguintes implicações: Recolhimento a menor de tributo, pois o imposto de transmissão do bem (ITBI ou ITCMD) e o recolhimento das custas cartorárias devem levar em conta o valor real do negócio, se este for superior ao valor venal. Sobre a diferença não recolhida incide multa, juros e correção monetária. Há possibilidade de ação penal em face das partes e dos envolvidos (corretor, tabelião, intermediários etc.) por sonegação fiscal (recolhimento inferior do imposto de transmissão e das taxas pagas), falsidade ideológica etc. Se houver algum problema no imóvel ou execução contra o vendedor, com questionamento do negócio realizado, o valor declarado pelas partes (valor inferior) será levado em conta na fixação da indenização. Imagina-se, por exemplo, que um prédio de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), com escritura “passada” por R$ 100.000,00 (cem mil reais), caia, desmorone. O valor de indenização será que R$ 100.000 (cem mil reais)? Ou o comprador pedirá indenização por valor maior e confessará que sonegou tributos e demais taxas na transferência do imóvel?! Se o imóvel estiver locado e o vendedor e o comprador não locatário acordarem um valor inferior ao valor real, o locatário, que tem direito de preferência, poderá adquirir o imóvel pelo preço (menor) indicado na escritura. O comprador poderá pleitear judicialmente a devolução da quantia paga que for superior à aquela quantia declarada na escritura [vide Acórdão Proferido no Agravo Interno na Apelação Cível n. 230130-87.2012.8.09.0051 (201292301309) – TJGO]. Se a aquisição do bem se dá por valor inferior ao valor real, na posterior venda desse bem pelo valor real (p.ex.: por exigência do novo comprador, especialmente para obtenção de financiamento bancário), o vendedor (anterior comprador) deverá pagar Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital (pelo menos 15%) sobre a diferença entre o preço de aquisição e de venda (o barato sai caro, pois terá trocado uma “economia” (ilegal) de 2% ou 4%, para depois pagar à Receita Federal pelo menos 15% de lucro imobiliário, acrescidos de multa, juros e correção monetária). O ato é nulo (art. 167, § 1º, inciso II, do Código Civil). Possibilidade de perda do imóvel em favor do Município, que tem o direito de preferência na aquisição pelo mesmo valor declarado na escritura (artigo 25 da Lei n. 10.257/2001). Se o comprador devolver o imóvel por vícios ou defeitos ocultos (artigos 441 e 442 do Código Civil), receberá, apenas, a quantia declarada como preço na escritura. Gastos desnecessários com processos judiciais e advogados. OBS.: Atualmente, os órgãos fazendários têm muitos instrumentos para verificar (in)consistência entre o valor (irreal) declarado pelas partes e o valor efetivo da negociação, uma vez que: (1) o Poder Público recebe informação de toda transação bancária a partir de R$ 2.000,00 (art. 7º, inciso I, da Instrução Normativa RFB n. 1.571/2015); (2) as imobiliárias emitem a DIMOB- Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, com indicação do valor da transmissão do imóvel; (3) os cartórios de imóveis e de notas são obrigados a emitir a DOI – Declaração sobre Operações Imobiliárias, com indicação do valor declarado de cada a transação lavrada ou registrada. http://www.portaldori.com.br/wp-content/uploads/2016/06/Livro-de-Notas-Manual-do-RI-Capa2.png Luís Ramon Alvares é tabelião/registrador em Mogi das Cruzes/ SP (Tabelionato de Notas e Registro Civil das Pessoas Naturais do Distrito de Taiaçupeba, Município e Comarca de Mogi das Cruzes/SP – www.cartorioMOGI.com.br). É especialista em Direito Notarial e Registral e em Direito Civil. É autor de O que você precisa saber sobre o Cartório de Nota (Editora Crono, 2016) e do Manual do Registro de Imóveis: Aspectos Práticos da Qualificação Registral (Editora Crono, 2015). É idealizador e organizador do Portal do RI- Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br) e editor e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI. É autor de diversos artigos publicados em revistas especializadas, especialmente em direito notarial e registral. Artigo: ALVARES, Luís Ramon. 10 MOTIVOS para PASSAR ESCRITURA pelo VALOR REAL DO NEGÓCIO. Boletim Eletrônico – Portal do RI nº. 117/2016 | 24 de Janeiro (sexta-feira). Disponível em http://www.portaldori.com.br/2016/06/24/10-motivos-para-passar-escritura-pelo-valor-real-do-negocio. Acesso em XX/XX/XX, às XX:XX. | ||
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