Modelo de escritura pública de direito real de laje: teoria e prática notarial e registral imobiliária - Por Rodrigo Reis Cyrino
Publicado em 27/11/2018
Fruto de uma realidade social brasileira já existente há muitos anos, onde os familiares vão erguendo e construindo suas casas no local conhecido popularmente como “terraço” ou “laje” (local que se encontra acima da superfície superior da construção original), é que surgiu o novíssimo direito real de laje, que poderá ser instituído como uma unidade imobiliária autônoma da construção base, com a abertura de matrícula própria e a possibilidade de alienação a terceiros pelo titular da laje.
Portanto, o direito real de laje é a hipótese onde o proprietário de determinado imóvel vende o direito de construir sobre a laje de sua obra, e para o comprador possibilita ele de ser o dono da nova construção ali construída com registro imobiliário, independente daquela original. Segundo o autor Carlos Eduardo Elias de Oliveira, esse espaço pode ser aéreo ou no subsolo: Esse espaço pode ser suspenso no ar quando o direito real for instituído sobre a laje do prédio existente no terreno ou pode ser subterrâneo quando o direito real for instituído no subsolo. O direito real de laje pode ser aéreo ou subterrâneo, portanto¹.
Nesse sentido, com essa previsão, surge a possibilidade desses indivíduos que construíram sobre uma obra terem a matrícula de seu imóvel e até mesmo acesso independente, tudo de maneira regularizada perante o cartório de registro imobiliário, o que possibilita a regularidade da tributação incidente sobre o imóvel, a obtenção de crédito bancário imobiliário para a construção da casa própria e traz segurança jurídica aos adquirentes, sendo um grande avanço no direito imobiliário brasileiro. Tal fato é de grande relevância, pois está a se tratar de um direito fundamental do indivíduo: a moradia.
Essa inovação foi trazida pela Lei 13.465/2017, que alterou o Código Civil brasileiro, e trouxe grande inovação para os notários e registradores, pois surge um vasto campo de hipóteses que poderão ser regularizadas na prática. Ganham também a população brasileira, pois será um excelente instrumento para efetivar o direito fundamental à moradia, os cartórios, os advogados, corretores de imóveis, arquitetos, engenheiros e o sistema bancário, este último, pois poderá disponibilizar o crédito imobiliário para essa hipótese. Nesse sentido, o Código Civil estabelece: Art. 1.225. São direitos reais:
(...) XIII - a laje. TÍTULO XI DA LAJE Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. § 1o O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base. § 2o O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. § 3o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor. § 4o A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. De início, ao que parece o termo “direito de laje” traz equívocos, pois a “laje” é um conceito de engenharia sendo uma estrutura de vigas e pilares que podem separar pavimentos de uma edificação. Por isso, mais tecnicamente correto é que se denomine “direito sobre a laje”. Nesse sentido, Pablo Stolze explica:
Como já ressaltamos, não se trata de uma “propriedade” sobre a laje, eis que, se de propriedade se tratasse, o direito exercido seria “na coisa própria” e abrangeria o próprio solo, o que não se dá na hipótese vertente.
Até porque este novo direito real somente será admitido "quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos” (§ 1º), não se confundido, ademais, com o condomínio edilício, pois, neste caso, coexistem propriedades plenas em plano horizontal, com direito à fração ideal do solo e das áreas comuns. Consiste, pois, em um direito real limitado à estrutura autônoma construída (laje), desde que a unidade imobiliária sobreposta, qualquer que seja o seu uso, seja dotada de: a) isolamento funcional; b) acesso independente. A unidade imobiliária da laje, portanto, deverá, em perspectiva funcional, estar isolada da construção original, configurando célula habitacional distinta, havendo, neste ponto, uma similitude com o condomínio horizontal. Além disso, a via de acesso ou ingresso à unidade deverá ser independente, a exemplo de uma escada exclusiva para o segundo pavimento da construção. Em nosso sentir, diante da realidade urbanística brasileira, caracterizada pelo crescimento desordenado, o requisito do “acesso independente” deve ser interpretado com equilíbrio e cautela, na medida em que, utilizando o mesmo exemplo acima figurado, uma mesma escada poderá servir, simultaneamente, para o titular da laje e para o vizinho que habita unidade sobrelevada contígua. A finalidade da norma, certamente, é no sentido de que este acesso seja independente em face do proprietário da construção original do imóvel sotoposto (abaixo localizado)². Feitas as análises teóricas acima, mesmo que superficialmente, adentra-se numa análise prática do “direito real sobre a laje”, sendo disponibilizados ao final um modelo notarial e registral, como uma minuta inicial.
No aspecto notarial, o Cartório de Notas deverá lavrar uma escritura pública de instituição do direito real sobre a laje, mas antes porém deverá verificar se a obra base já está regularizada e averbada na matrícula do imóvel, sem o que não é possível esse tipo de procedimento. Apesar da desnecessidade de diligências no local do imóvel para a lavratura do ato, não vejo qualquer óbice para que o Tabelião de Notas possa comparecer ao local do imóvel para sanar eventuais dúvidas, principalmente em relação ao acesso independente à laje. Quanto ao aspecto tributário e de certidões em geral, o Tabelião de Notas deverá verificar se a instituição é a título gratuito, caso em que será fato gerador do ITCMD; ou de forma onerosa, o que ensejará o recolhimento do ITBI. Além disso, nesta escritura pública, a priori, deverão ser lançadas todas as certidões fiscais, trabalhistas, de indisponibilidade e negativa de interdições e tutelas, se for o caso, salvo se for caso de dispensa e ainda deverá ser emitida a DOI deverá ser emitida à Receita Federal, no prazo previsto na legislação tributária. Por fim, a fim de resguardar direitos e dar ciência às partes, penso ser prudente consignar expressamente no ato notarial as cláusulas obrigacionais contidas nos artigos 1510-B a 1510-E. No aspecto registral, a Lei 6015/73 determina a abertura de uma matrícula própria com a averbação desse fato na matrícula da construção original, nos seguintes termos: Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.
§ 9o A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca. Dessa forma, a fim de contribuir com os notários e registradores foram formatados modelos meramente exemplificativos, com alguns itens que poderão ou não ser mencionados na escritura pública de instituição de direito real sobre a laje a título meramente sugestivo, tais como rol de documentos, certidões e outros quesitos a serem citados a critério de cada Tabelião de Notas e do Registrador Imobiliário.
MODELO DE ESCRITURA PÚBLICA DE INSTITUIÇÃO DE DIRETO REAL SOBRE A LAJE
ESCRITURA PÚBLICA DE INSTITUIÇÃO DE DIREITO REAL SOBRE A LAJE QUE FAZ COMO OUTORGANTE INSTITUIDORA _______ E _______, NA FORMA ABAIXO:
SAIBAM quantos a presente Escritura Pública de Instituição de Direito Real sobre a Laje virem que, aos trinta e um dias do mês de _______ do ano de dois mil e _______ (31/_______/_______), em meu Cartório, sito na Avenida _______, nº _______, Centro, _______, Estado _______, perante mim, Tabelião, compareceram partes entre sí, justas e contratadas, a saber: de um lado, como OUTORGANTE INSTITUIDORA: _______, brasileira, estado civil, profissão, natural do _______, nascida _______, filha de _______, portadora da CI nº _______ e inscrita no CPF/MF sob nº _______, a qual declara não possuir endereço eletrônico de e-mail, residente na Rua _______. A presente identificada e reconhecida como a própria por mim, Tabelião, juridicamente capaz, de cuja identidade e capacidade jurídica dou fé. Pela OUTORGANTE INSTITUIDORA, me foi dito sob pena de responsabilidade civil e criminal, que todos os documentos foram apresentados nos originais para a lavratura deste ato, e que esses são autênticos e verdadeiros. Então, pela OUTORGANTE INSTITUIDORA me foi dito que o seguinte: 1) DESCRIÇÃO DO IMÓVEL: É senhora e legítima proprietária do seguinte imóvel: lote nº _______ (_______) da quadra nº _______ (_______), situado nesta Cidade, medindo 10 x 40 metros, ou sejam, 400,00m² (QUATROCENTOS METROS QUADRADOS), confrontando-se por seus diversos lados com: Norte, lote nº _______; Sul, lote nº _______; Leste, Rua _______; e a Oeste, com quem de direito; sobre a qual foi edificada uma casa residencial com a área de _______,00m² (_______ METROS QUADRADOS), com um pavimento, feita em fundação, estruturas e lajes em concreto armado, paredes feitas em alvenaria de tijolos, rebocadas e pintadas, com as seguintes características: garagem com piso em caco de mármore, sala e quatro quartos com pisos em tacos, copa e cozinha com pisos em caco de mármore e paredes azulejadas até a altura de 1,50m, banheiro com piso em cerâmica e paredes azulejadas até a altura de 1,50m, área de serviço com piso em cerâmica; devidamente matriculado no 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Linhares/ES sob nº _______, do Livro nº 2, de ordem. Inscrição Imobiliária nº _______. Cadastro Predial nº _______. Conforme Certidão Informativa de Unidade Imobiliária de nº _______, expedida pela Prefeitura Municipal de _______/ES, na data de _______, ao imóvel acima descrito foi atribuído o valor venal de R$ _______ (_______ REAIS); 2) DISPONIBILIDADE: Que o objeto desta escritura está livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, fiscais e extrajudiciais, bem como citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias; 3) DA INSTITUIÇÃO DO DIREITO REAL SOBRE A LAJE: Por esta escritura e na melhor forma de direito, a OUTORGANTE institui o regime jurídico de direito real sobre a laje a título gratuito sobre a edificação construída e regularmente averbada na matrícula do imóvel supra descrito, na forma dos artigos 1.510-A a 1.510-E do Código Civil, e que passa a ser regido pelas cláusulas a seguir, da presente escritura pública; 4) DA CONSTRUÇÃO-BASE E DA UNIDADE AUTÔNOMA: 4.1) A construção-base é constituída por uma casa residencial com a área de _______,00m² (_______ METROS QUADRADOS), com um pavimento, feita em fundação, estruturas e lajes em concreto armado, paredes feitas em alvenaria de tijolos, rebocadas e pintadas, com as seguintes características: garagem com piso em caco de mármore, sala e quatro quartos com pisos em tacos, copa e cozinha com pisos em caco de mármore e paredes azulejadas até a altura de 1,50m, banheiro com piso em cerâmica e paredes azulejadas até a altura de 1,50m, área de serviço com piso em cerâmica, devidamente averbada no 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de _______/ES sob nº AV-_______, do Livro nº 2, de ordem; a qual continuará pertencendo a OUTORGANTE _______; 4.2) O direito real sobre a laje que será transferido à OUTORGADA _______, brasileira, profissão, natural de _______/ES, nascida aos _______, filha de _______, portadora da CI nº _______ e inscrita no CPF/MF sob nº _______, com endereço eletrônico de e-mail sob domínio: _______, casada no dia _______ sob regime de comunhão parcial de bens com _______, brasileiro, profissão, natural de _______/ES, nascido aos _______, filho de _______, portador da CI nº _______ e inscrito no CPF/MF sob nº _______, residente na Rua _______, denominado LAJE 01 sendo constituído por construção futura; 5) DO RATEIO DAS DESPESAS: As despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre a proprietária da construção-base e a titular da laje, na proporção de 50% para a construção base e 50% para a laje 01; 6) DO DIREITO DE PREFERÊNCIA: Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso. O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação. Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada; 7) DA INSTITUIÇÃO DE LAJES SUCESSIVAS: O titular da construção-base reserva para si o direito de instituição de lajes sucessivas, não sendo necessária anuência dos titulares das demais lajes; 8) DA CONSTRUÇÃO: A construção-base está devidamente averbada no 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de _______/ES sob nº AV-_______, do Livro nº 2, de ordem. A construção da laje não se encontra edificada, e será objeto de futura apresentação a Prefeitura de _______, para aprovação do projeto e recebendo a documentação necessária para sua regularização à margem da Matrícula do imóvel na circunscrição imobiliária; 9) DA APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTOS: Pelas partes me foi dito, que aceitam a presente escritura como nela se contém e declaram por estarem as mesmas de inteiro acordo com o ajustado e contratado entre si, me apresentando os seguintes documentos: 9.1) CERTIDÃO NEGATIVA DE DÍVIDA À FAZENDA PÚBLICA ESTADUAL, expedida por meio eletrônico - Estado do Espírito Santo - Secretaria de Estado da Fazenda - nº _______. Certifico que em nome de _______ - CPF/MF SOB Nº _______, não existe nesta repartição qualquer débito à Fazenda Pública Estadual, em fase de cobrança executiva ou para ser executada. Certidão emitida em _______, válida até _______. Autenticação Eletrônica: _______; 9.2) CERTIDÃO POSITIVA MUNICIPAL COM EFEITO DE NEGATIVA, expedida por meio eletrônico - Prefeitura Municipal de _______ - Secretaria Municipal de Finanças - Área de Fiscalização Tributária - Certidão sob nº _______, devidamente inscrito nesta municipalidade sob nº _______ e referência _______. Chave de validação da certidão: _______, datada de _______, com validade para _______ dias; as certidões descritas nos itens 9.1 a 9.2, fazem parte do presente instrumento de acordo com o art. 1º, incisos III e IV e art. 2º, do Decreto nº 93.240 de 09/09/86; e, art. 664, do Código de Normas da Egrégia Corregedoria de Justiça do Estado do Espírito Santo; 9.3) De acordo com Ofício Circular nº 30/2012 da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Espírito Santo, e Ofício Circular nº 029/CNJ/COR/2012 de lavra da Ministra Eliana Calmon - Corregedora Nacional de Justiça, a OUTORGANTES e OUTORGADOS, foram cientificadas quanto a expedição da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, nos termos do Art. 642 - A, da Consolidação das Leis do Trabalho; 9.3.1) CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS TRABALHISTAS - Nome: _______ - CPF: _______ - Certidão nº: _______ - Expedição: _______, às _______ - Validade: _______ - 180 (cento e oitenta) dias, contados da data de sua expedição. 9.4) CERTIDÃO DE INTERDIÇÃO E TUTELA em nome de _______ - CPF/MF SOB Nº _______, expedida pelo Cartório de Registro Civil da Comarca de _______/ES, datadas de _______. 9.5) CERTIDÕES DE CITAÇÃO DE AÇÕES REAIS E PESSOAIS REIPERSECUTÓRIAS E DE ÔNUS REAIS, expedidas pelo 1º Ofício de Registro Geral de Imóveis de da Comarca de _______/ES, em data de _______. Pela OUTORGANTE INSTITUIDORA, ainda me foi dito, que sob pena de responsabilidade civil e penal, que não existem ações reais e pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel, objeto deste instrumento e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo; declarando, ainda, sob as penas da Lei e para os fins e efeitos da Lei Federal nº 8.212 de 24/07/91 e da OS. nº 211/99, do Diretor de Arrecadação e Fiscalização do INSS, que como pessoas físicas não estão equiparados empresa. Conforme determina o art. 14, do Provimento nº 39/2014, do Conselho Nacional de Justiça Corregedoria Nacional de Justiça, datado de 25 de Julho de 2014, assinado pelo Exmº. Sr. Dr. Conselheiro Guilherme Calmon, Corregedor Nacional de Justiça em exercício, foram realizadas buscas, na presente data, junto à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens - CNIB, não sendo encontrado qualquer anotação de Indisponibilidade de Bens em nome das OUTORGANTES e reciprocamente OUTORGADAS que impeçam a lavratura deste ato, de acordo com Relatório de Consulta de Indisponibilidade emitidos às _______; e, _______, do dia _______. Código HASH _______; e _______. As partes foram cientificadas que na data da lavratura da presente escritura pública, não constam quaisquer tipos de impedimentos, indisponibilidades ou averbação de certidão de dívida ativa (CDA) na matrícula do imóvel objeto do ato, que impeçam a alienação efetiva do imóvel no cartório de registro geral de imóveis, conforme comprova certidão de ônus reais, expedida pelo referido cartório da circunscrição imobiliária; sendo, ainda, orientadas as partes, por essas notas, quanto à necessidade de seu registro junto ao registro imobiliário, para efetivamente alienar a propriedade o imóvel. A DOI referente ao presente instrumento será emitida regularmente e enviada à SRF, no prazo estabelecido pela IN RFB nº 1.112 de 28/12/2010. Lavrada a presente escritura pública e lida em voz alta às partes, acharam em tudo conforme, aceitaram e assinaram, comigo Tabelião, dispensando a presença de testemunhas, consoante o Artigo 215, Parágrafo 5º, do Código Civil. Eu, _________________________ Tabelião, que fiz digitar, subscrevo e assino em público e raso. DOU FÉ. Selo Digital do Ato nº _________, Emolumentos: Tab. 07, Item IV (R$____), Fundos (R$____), Total (R$____).
Em Testº _________ da verdade.
________________________________________ FULANO DE TAL – Tabelião ______________________________________ FULANO DE TAL ______________________________________ FULANO DE TAL MODELO DE AVERBAÇÃO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS NA MATRÍCULA ORIGINÁRIA
Pela Escritura de Instituição de Direito Real sobre a Laje, datada de _______, lavrada no livro nº _______, fls. _______, do Cartório do _______ Ofício desta Cidade, a proprietária _______, brasileira, estado civil, profissão, natural do _______, nascida _______, filha de _______, portadora da CI nº _______ e inscrita no CPF/MF sob nº _______, a qual declara não possuir endereço eletrônico de e-mail, residente na Rua _______, CONCEDEU à _______, brasileira, profissão, natural de _______/ES, nascida aos _______, filha de _______, portadora da CI nº _______ e inscrita no CPF/MF sob nº _______, com endereço eletrônico de e-mail sob domínio: _______, casada no dia _______ sob regime de comunhão parcial de bens com _______, brasileiro, profissão, natural de _______/ES, nascido aos _______, filho de _______, portador da CI nº _______ e inscrito no CPF/MF sob nº _______, residente na Rua _______, o direito de construir sobre a superfície da laje da edificação constante da AV—_______, conforme _______, do Livro nº_______, deste Registro de Imóveis, nos termos do artigo 176, da Lei nº 6.015/73 e artigo 1.510-A e seguintes do Código Civil. FUNDOS _______. Selo Digital nº _______. Dou fé. O Oficial.
MODELO DE ABERTURA DE MATRÍCULA DO DIREITO REAL SOBRE A LAJE NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS
IMÓVEL: Superfície superior da construção, denominada Laje 01 (um), medindo a área de _______,00m2 (_______ metros quadrados), incidente sobre uma casa residencial edificada sobre o lote n° _______ (_______) da quadra n° _______ (_______), situada na Rua _______, nesta Cidade, constante da matrícula n° _______, do Livro n° 2, deste Registro de Imóveis. PROPRIETÁRIA: _______, brasileira, estado civil, profissão, natural do _______, nascida _______, filha de _______, portadora da CI nº _______ e inscrita no CPF/MF sob nº _______. REGISTRO ANTERIOR: AV-_______, R-_______ e AV-_______, do Livro n° 2, deste Registro de Imóveis. FUNDOS _______. Selo Digital n° _______. O Oficial:
R-l-_______ - em _______ de _______ de 2018 (Prot. _______ de _______/2018) DIREITO REAL SOBRE A LAJE Pela Escritura pública de Instituição de Direito Real sobre a Laje, datada de _______ de 2018, lavrada no livro nº_______, fls. _______, do Cartório do _______ Ofício desta Cidade, a proprietária _______, acima qualificada, CONCEDEU, a título gratuito, a _______, brasileira, profissão, natural de _______/ES, nascida aos _______, filha de _______, portadora da CI nº _______ e inscrita no CPF/MF sob nº _______, com endereço eletrônico de e-mail sob domínio: _______, casada no dia _______ | ||
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